Accesibilidad
Dictamen : 266 - del 20/11/1980
DIVERSOS ASPECTOS SOBRE LA INSTITUCION JURIDICA
DEL CORREDOR DE BIENES RAICES
C-266-80
San José, 20 de noviembre de 1980
Señora
Licda. María Tersa Solís de Muñoz
Directora de la División de Asuntos Jurídicos
del Ministerio de Economía, Industria y Comercio.
Estimada señora:
Con la aprobación del señor Subprocurador General de la República,
me permito dar respuesta a su atento oficio Nº DAJ 281-80 de 7 de octubre
del año en curso, en el cual consulta varios puntos acerca de la
situación jurídica en que se encuentra el Corredor de Bienes Raíces que
actúa con licencia en relación con el que no la tiene, y si son
innecesarios los Decretos Ejecutivos números 5597-MEIC y 9304-MEIC (de 17
de diciembre de 1975 y de 7 de noviembre de 1978, respectivamente,
agregamos nosotros).
Se cuestiona además que dichos decretos no pueden establecer
sanciones a aquellas personas que ejercen la correduría de bienes raíces
sin estar autorizados para ello, de conformidad con lo reglado en el
artículo 124 de la Ley General de la Administración Pública y del
principio de reserva de ley, pese a que esto lo que pretende la Cámara
Costarricense de Bienes Raíces, la cual sugiere que se remita al artículo
304 del Código Penal para tales efectos.
Al respecto, solicita que se le aclaren varias preguntas concretas
que en el mismo orden que fueron planteadas, pasamos a contestar:
1.-¿Son intrascendentes desde el punto de vista legal los
decretos Nº 5597-MEIC y Nº 9304-MEIC? (de 17 de diciembre de
1975 y de 7 de noviembre de 1978, respectivamente, aclaramos
nosotros).
Cabe apuntar al respecto, que las restricciones establecidas en
dichos decretos, no podrían entenderse como limitativas a la libertad de
comercio que consagra la Constitución Política en su artículo 46, toda
vez que éstos no configuran una acción monopolística ni un
aprovechamiento exclusivo de privilegio, habida cuenta de que cualquier
persona, libremente, podría llegar al ejercicio de esa actividad siempre
que llene los requisitos allí establecidos. Sea, que no violentan la
prohibición del establecimiento de monopolios particulares (ver en este
sentido Acuerdo de la Corte Plena tomando en sesión extraordinaria Nº 49
de 25 de agosto de 1955, cit. en Boletín Judicial del 6 de octubre de ese
mismo año).
Pero por otra parte, el artículo 56 de nuestra Constitución Política
garantiza la libertad de trabajo a título de principio general, el cual
en sí mismo considerado, no es irrestricto sino que puede ser reglado.
Este tipo de restricciones, conforman un régimen jurídico que está
reservado a la ley, en virtud de que el principio de "reserva legal" (que
excluye el de "reserva de reglamento") está claramente establecido en el
artículo 19 de la Ley General de la Administración Pública de la
siguiente manera:
"Artículo 19.-
1.-El régimen jurídico de los derechos constitucionales estará
reservado a la ley, sin perjuicio de los reglamentos
ejecutivos correspondientes.
2.-Quedan prohibidos los reglamentos autónomos en esta
materia.
De lo anterior podemos colegir que los referidos Decretos Ejecutivos
Nº 5597 y Nº 9304 ya citados, podrían virtualmente oponerse al
ordenamiento jurídico, pero no obstante lo cual, mientras ello no se
declare así o se deroguen, deben ser aplicadas por cuanto están vigentes.
2.-¿Puede el Corredor Jurado realizar todo tipo de negocios o actos
mercantiles y en específico la correduría de bienes raíces?
"El corredor o mediador desempeña una pura actividad de aproximación
de los futuros contratantes: su finalidad es la conclusión de contratos
entre otras personas, por lo cual recibe una remuneración. La actividad
del corredor corresponde al estado de los contratos y conversaciones
preliminares (generación del contrato, el cual se realiza más tarde por
obra de las partes mismas. El puro corredor es simplemente un mediador y
por tanto queda fuera del contrato resultante de su actividad. Luego, no
obra como un representante de ninguno de los intermediarios, ni directa
ni indirectamente.
...Las leyes mercantiles..., han instituido una modalidad de
corredor con funciones especialmente atribuidas de Perito Comercial y
Fedatario Público, bajo el nombre de Corredor Jurado..., cuyo cargo se
refiere generalmente luego de recibirse pruebas, por la autoridad estatal
correspondiente de que el interesado tiene las cualidades éticas y
profesionales requeridas... Las leyes mercantiles, por lo general, se
ocupan con más detalle del Corredor Público, puesto que es funcionario y
dejan las relaciones jurídicas del corredor privado a la libre
contratación de las partes, o dictan unas pocas disposiciones tan sólo
para hacer extensivas a ésta las normas establecidas para el corredor
público, en cuanto a su función propiamente mediadora (aclara esta
Procuraduría que nuestro Código de Comercio no los regula).
Kosolsky, Boris y Torrealba, Octavio, Curso de Derecho Mercantil,
Tomo I., páginas 279-80 - Litografía Lehmann, San José).
El Código de Comercio, define esta figura en el artículo 296, al
establecer:
"Artículo 296.-Corredor Jurado es un agente auxiliar de
comercio con cuya intervención se pueden proponer, ajustar y
probar los contratos mercantiles dentro de las limitaciones
que las leyes establecen".
Las únicas limitaciones a que hace referencia la norma transcrita,
son las que provengan de la ley. El campo de acción del Corredor Jurado
es muy amplio, su actividad (explicada en el texto transcrito
anteriormente) se extiende a cualquier tipo de contratos mercantiles que
se celebren, incluyendo la correduría de bienes raíces, toda vez que esta
última actividad no se encuentra regulada por ley sino por la vía del
decreto ejecutivo, que tiene una menor jerarquía que aquélla.
Debe anotarse además, que el Corredor Jurado es un auxiliar de
comercio debidamente autorizado por el Poder Ejecutivo para ejercer su
actividad que, por disposición de una ley (el Código de Comercio), tiene
dos funciones que especialmente se le atribuyen en los artículos 306,
431, inciso b) y 311 del mismo cuerpo de leyes, que son la de Fedatario
Público y la de Perito Comercial, razones estas por las cuales se
justifica que su actividad esté regula en la forma en que lo hace el
citado Código y el Reglamento Nº 43 de 16 de setiembre de 1974
(Reglamento de Corredores Jurados).
3.-Es necesario modificar las normas del Código de Comercio y el
Reglamento Nº 23 sobre el Corredor Jurado (Decreto Ejecutivo Nº 43 de 16
de setiembre de 1974 Reglamento de Corredores Jurados), aclara esta
Procuraduría -o en su defecto- ¿es posible incluir un régimen de
sanciones en el decreto Nº 5597-MEIC y los efectos a los que da origen?
La propuesta de la Cámara Costarricense de Bienes Raíces a que
usted hace referencia, para que se establezca una norma de
sanciones a aquellas personas que ejerzan la correduría de bienes
inmuebles sin estar autorizadas para ello, remitiéndose al Código
Penal, sería improcedente en razón de lo expuesto en la
contestación a las dos preguntas anteriores.
En todo caso, no es por al vía del Decreto Ejecutivo que se
podría establecer dicho régimen, toda vez que para aplicarlo
requerirá -según lo consigna expresamente el artículo 39 de nuestra
Carta Magna- de la tipificación en una ley de un "delito,
cuasidelito o falta". (Léase, actualmente, "contravención").
Debe, además, tomarse en cuenta que el artículo 304 del Código
Penal no sería de aplicación, toda vez que éste lo que hace es
reglar las circunstancias agravantes de los ilícitos de Atentado
y de Resistencia, que forman parte del Título XIII, referente a los
Delitos contra al Autoridad Pública.
Por otra parte, parece conveniente agregar que aquellas
personas que no sean corredores jurados, no pueden dedicarse
habitualmente al corretaje de bienes raíces, si previamente no se
encuentran debidamente autorizados para ello de conformidad con lo
reglado en los Decretos Ejecutivos Nº 5597-MEIC y Nº 9304-MEIC
tantas veces citados.
Además de lo anterior, con fundamento en las razones expuestas
en este dictamen y jurídicamente no es posible incluir dentro de
una reforma al Decreto Ejecutivo Nº 5597-MEIC de 17 de diciembre
de 1975 cualquier otra clase de sanciones, como por ejemplo las que
prevé para el Corredor Jurado el artículo 313 del Código de
Comercio.
Finalmente, el punto de vista de la necesidad de reformar el
actual Código de Comercio y el Reglamento Nº 43 de 16 de setiembre
de 1974 (Reglamento de Corredores Jurados) sería fruto de una
decisión que no compete conocer a esta Procuraduría.
4.-¿Si los decretos Nº 5597-MEIC y Nº 9304-MEIC son
improcedentes, los corredores de bienes raíces deben ampararse
y adecuarse a lo que dispone el Código de Comercio (Corredores
Jurados) y las posteriores diligencias deberán tramitarse a
través de las referidas disposiciones, quedando fuera el
Ministerio de Economía, Industria y Comercio?
Acerca de esta última pregunta formulada por usted,
consideramos que ya fue contestada en nuestra respuesta Nº 1
anterior, en el sentido de que los referidos Decretos Ejecutivos
Nº 5597-MEIC y Nº 9304-MEIC deben seguirse aplicando por el
Ministerio de Economía Judicial no declare su inaplicabilidad para
un caso concreto, como resultado de un recurso de
inconstitucionalidad o los anulare por presunta ilegalidad en un
proceso contencioso-administrativo.
De usted muy atentamente,
Lic. Serafín Saravia Prado
Procurador Auxiliar
.e