Dictamen : 083 - del 15/06/1993

C-083-1993

San José, 15 de junio de 1993

 

Dr. Juan Luis Delgado Monge

Presidente Ejecutivo del

Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo

S. D.

 

Estimado señor:

 

   Con aprobación del señor Procurador General de la República, doy respuesta a su consulta sobre el procedimiento a seguir para recuperar inmuebles propiedad del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo en dos casos, a saber: 1) ocupación irregular de casas desocupadas, en las que se introducen personas sin relación contractual con el Instituto; 2) los arrendamientos de terrenos o reservas, cuando incumple el arrendatario o vence el contrato, que, según dice, es prorrogable cada año y hasta permiten hacer pequeñas siembras.-

 

   Destaca la posibilidad del desalojo administrativo, utilizado por el INVU, frente a la protección que pueda tener el poseedor en sede judicial mediante interdictos y amparos contra el Instituto. -

 

   En vista de las implicaciones del pronunciamiento e incidir en el ejercicio de su actividad, se confirió audiencia al Ministerio de Gobernación y Policía, en la persona del señor Ministro, quien la evacuó mediante Oficio DM 360-93. Indica el señor de Ministro que la figura del "desahucio administrativo", prevista en el artículo 455 del Código Procesal Civil, no se ajusta a la solicitudes de desalojo del INVU, al no mediar relación laboral o de hospedaje, y refiere el concepto de poseedor precario del artículo 92 de la Ley de Tierras y Colonización, a tierras agrícolas; no a casas. El procedimiento a seguir, considera, sería afín al que se emplea en los desalojamientos administrativos de diversas instituciones públicas, como el IDA y las Municipalidades, con orden de desocupación a los ocupantes, debido proceso, para evitar futuros recursos de amparo, y ulterior intervención de la Guardia Rural si el ocupante no efectúa el desalojo voluntario.-

 

I.               OCUPACION IRREGULAR

 

   Conforme a los precedentes de la Sala Constitucional (véanse a manera de ejemplos, las resoluciones números 82-89, 135-90, 939- 90, 1021-90, 1580-90, 1689-90, 1770-90, 1812-90, 246-91, 253-91, 1097-91, 212-92, 382-92, 738-92 y 2215-92), que constituyen jurisprudencia de observancia general (artículo 13 de la Ley de la Jurisdicción Constitucional), en invasiones o posesionamientos ilegítimos de inmuebles o terrenos de propiedad privada, por personas sin título, procede el desalojo administrativo cuando la detentación no excede el año, pasado el cual se erige en derecho posesorio y la recuperación del inmueble habrá de hacerse con asistencia de los tribunales.-

 

   Una de las resoluciones, la Nº 1770 de 17 horas 30 minutos del 30 de noviembre de 1990, se dictó a causa de un recurso de amparo contra el Gerente del INVU y define justamente el problema de la ocupación irregular. Expresó el alto Tribunal:

 

"..., la recurrente no logró demostrar que había trabajado por más de un año en la construcción de una casa, de modo que no se violan sus garantías constitucionales, sobre todo tratándose de un caso de simple ocupación de hecho que no ha logrado consolidar el derecho de posesión. Tampoco se nota arbitrariedad o desviación de poder por parte de la Institución recurrida, pues se cumplieron los requisitos legales de hacer una inspección ocular y de notificarle a la interesada dándole un plazo de ocho días para desalojar el lote invadido, plazo que le permitió defenderse, requisito que exige el artículo 39 de la Constitución Política, razones estas suficientes para rechazar el recurso."

 

   De acuerdo con lo anterior, sería admisible el trámite de desalojo administrativo si la ocupación irregular es inferior al año, siempre que se cumpla el principio de debido proceso, comprensivo del acreditamiento e identificación de la propiedad del Instituto, tiempo cierto de invasión, inexistencia de derechos concedidos al ocupante (a través de certificaciones de la entidad), prevención formal de desocupar el bien dentro de un breve plazo prudencial (ocho días, por ejemplo), con oportunidad de ejercer cualquier defensa y aportar el respaldo probatorio conducente; emisión de un acto final razonado que resuelva la posible defensa y, si desestimare ésta, confirme el desalojo.-

 

   Los actos deben notificarse al interesado, enterándole de las pruebas existentes en su contra.

 

   Si el tiempo de posesión supera el año, para recobrar el inmueble el Instituto deberá acudir a los tribunales de justicia, en ejercicio las acciones declarativas que le permita el ordenamiento y llenando los requisitos legales necesarios. -

 

   El uso directo de potestades exorbitantes con que cuenta la Administración para tutelar los bienes públicos, ha sido expresamente negado al INVU por la Sala Constitucional en otro recurso de amparo en su contra (resolución Nº 862-92), como medio de defensa de los bienes objeto de consulta, en virtud de estar sujetos a régimen de dominio privado. Nótese que no gozan de ninguna afectación demanial singular, ni del atributo de inalienabilidad, uno de los que le serían inherentes en supuesto contrario. Tan es así, que son transmisibles por venta o adjudicación a los beneficiarios (Ley del INVU, artículos 4 inciso b, 25 inciso i) y 39 y Reglamento de Adjudicaciones de Vivienda). -

 

   Dijo la Sala Constitucional en la referida resolución 862 de 9 horas 45 minutos del 3 de abril de 1992:

 

"Si la Institución demandada estima que el recurrente no tiene el derecho de posesión ni el de propiedad sobre el inmueble que se interesa, ello debe dilucidarse en la vía declarativa correspondiente, ya que resulta improcedente la aplicación de lo dispuesto en el artículo 146 de la Ley General de la Administración Pública en cuanto, apoyándose en él, aquélla pretende -ejerciendo facultades de imperio- recuperar el terreno, no obstante, que su actuación lo es -en este caso- como sujeto de derecho privado. Esto hace, que por la conducta asumida el amparo devenga procedente, por violación de los artículos 11 y 45 Constitucionales y prevenirla de no incurrir en conductas posteriores que podrían hacer aplicable lo dispuesto en artículos 71 y 72 de la Ley de la Jurisdicción Constitucional".-

 

   Diferente es la situación de los bienes de dominio público, en los que el Estado "...no sólo tiene el derecho, sino también y fundamentalmente el deber de velar por la conservación del dominio público...La Administración Pública dispone de un excepcional privilegio: procede directamente, por sí misma, sin necesidad de recurrir a la vía judicial,... Siendo de excepción dicho régimen, únicamente corresponde aplicar el procedimiento administrativo de tutela directa, o autotutela, tratándose de bienes "dominicales" estricto sensu, pero de ningún modo tratándose de bienes del dominio privado del Estado". Marienhoff Miguel. Tratado de Derecho Público. Tipografía Editora Argentina. Buenos Aires. 1960, págs 269-275.-

 

Por el correcto ejercicio de esas prerrogativas, propugnan García de Enterría y Fernández:

"...la facilidad de una actuación jurídica como la que permite la autotutela administrativa constituye una tentación permanente para aplicarla fuera de los supuestos específicos de gestión de los servicios públicos, como un medio de eludir los procedimientos más complejos de la tutela judicial, que debe seguir siendo la regla de la vida civil". García de Enterría Eduardo y Fernández Tomás Ramón. Curso de Derecho Administrativo I, Editorial Civitas S.A., Madrid, 1980, p. 438.-

 

   Lo expuesto acerca del carácter privado de los inmuebles que arrienda el INVU, improcedencia de autotutela o empleo directo por éste de las potestades de imperio para recuperarlos y entera observancia del debido proceso, modifica el dictamen C-250 de 21 de diciembre de 1988.

 

II.            ARRENDAMIENTOS

 

a) Naturaleza del Contrato.

 

   Por entrañar gestión de patrimonio privado y no tener como finalidad inmediata la ejecución de una obra pública o la prestación de un servicio público, los contratos de arrendamiento habitacional o de fundos (reservas) destinados a ese tipo de desarrollos, que celebra el INVU, se enmarcan dentro de la actividad privada de la Administración, y, en cuanto tal, implican "una voluntaria suspensión del uso de sus potestades de imperio dentro del ámbito del convenio realizado, así como un voluntario sometimiento al modo de actuar de los particulares, en igual situación". (Ortiz Ortiz, Eduardo. Actividad Privada de la Administración. Revista de Ciencias Jurídicas Nº 1. Julio, 1968, p. 372).-

 

   Sobre la naturaleza privada de estos contratos, se pronunció la Corte Plena, actuando como contralor constitucional (acción de inconstitucionalidad contra el artículo 48 de la Ley Orgánica del INVU), en sesión extraordinaria del 3 de setiembre de 1981, donde expresó:

 

"Las relaciones entre los inquilinos del INVU y la propia entidad arrendante, son de carácter arrendaticio, como cualesquiera otras que existan entre un inquilino y un particular. Son de la misma índole esas relaciones por la naturaleza del contrato y por la condición de uno de los contratantes; pero es claro que no son absolutamente iguales...y no son iguales porque en los contratos de arrendamiento común (por llamarlos así), figura como arrendante una persona que actúa con ánimo de lucro, mientras que en los contratos del INVU el arrendante es una entidad de derecho público, que fue creada con otros fines...Sin embargo, aunque la institución no actúe con fines lucrativos, es obvio que esa circunstancia no hace variar la índole del contrato ni su característica esencial de hallarse las partes en una posición contrapuesta..., al igual como ocurre en la generalidad de los contratos de arrendamiento entre los particulares"

 

b) Normativa.

 

   La Ley Orgánica del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, Nº 1788 del 23 de agosto de 1954, artículo 4º, inciso c, para el logro de los cometidos asignados, autoriza al INVU a arrendar viviendas de su patrimonio a las familias que carezcan de alojamiento adecuado y los medios de obtención necesarios. Otro tanto hace el numeral 5º ibídem, que otorga al Instituto la facultad de:

 

Inciso "h) Arrendar, vender, permutar, gravar y administrar las viviendas, centros de servicio comunal que adquiera o construya, así como los demás bienes de su propiedad"

 

Inciso "ñ) Celebrar todos los contratos y realizar todos los actos administrativos, civiles, industriales o comerciales que sean convenientes o necesarios para el mejor cumplimiento de sus fines..."

 

   Tocante a habilitaciones reglamentarias en arrendamientos, el soporte legal descansa en el artículo 39 de la expresada ley, que reza:

 

"Los tipos de construcción de casas, su edificación, arrendamiento, reparación o venta y en general, las prohibiciones, cláusulas restrictivas, cuotas de interés, amortización, conservación, seguros, plazos y demás detalles sobre organización económica, edificación, mejoramiento, adjudicación y traspaso definitivo, se determinarán en los Reglamentos que al efecto dicte la Junta Directiva"

 

   Con apoyo en esta norma, se promulgó el Reglamento de Adjudicación de Vivienda, Decreto Nº 2 del 13 de enero de 1955, el cual establece (artículo 17) que las causales contempladas en el artículo 16 autorizan al Instituto a demandar el desalojamiento por medio de los Tribunales, sin que el adjudicatario pueda pedir devolución de cuotas, las que se imputarán en pago del arrendamiento. Similares preceptos contiene el Reglamento para el Arriendo de Edificios Multifamiliares, Decreto Nº 20 del 14 de diciembre de 1954, aún vigente, artículo 9, y el derogado Reglamento de Arrendamiento para Locales Comerciales, Decreto Nº 20 del 22 de julio de 1955, artículo 14.-

 

   Empero, el actual Reglamento para Arrendamientos, aprobado por la Junta Directiva en Sesión Nº 2707, celebrada el 9 de diciembre de 1975 y publicado en La Gaceta Nº 30 del 13 de febrero de 1976, se aparta de esa línea y señala que:

 

"1-13.-Procederá automáticamente la resolución del contrato y consecuentemente el desahucio en su vía administrativa o judicial, a elección del Instituto, cuando el arrendatario incurra, además de lo previsto en otras disposiciones legales, en las siguientes causales:

a) Falta de pago de una cuota

b) Causar daños a la propiedad o a sus instalaciones

c) Contravenir cualquier cláusula o norma prohibitiva aplicable a la relación o incumplir las reglas, prevenciones u órdenes que el Instituto dicte para que se acaten los preceptos vigentes;

d) La mala conducta o comportamiento del arrendatario o de las personas a su cargo, que originen problemas, conflictos o molestias al vecindario o den lugar, por sus actos, a la intervención de las autoridades

e) Negar a los delegados del Instituto el derecho de inspeccionar el bien o hacerles dificultades de cualquier género para el cabal cumplimiento de sus funciones: y

f) Haber proporcionado datos falsos o incompletos que hubieren sido tomados en cuenta para estudios socio- económicos tanto del arrendatario, de las familiares, ocupantes o para la comunidad o fines del Instituto".

 

"1-14.-Las causales indicadas en el artículo anterior, darán derecho al Instituto para demandar el desalojamiento del bien por la vía, de desahucio, sin derecho a reclamo de ninguna especie por parte del arrendatario".

 

"1-15.-Para entablar la acción de desahucio por falta de pago, servirá de prueba la certificación actualizada de la contabilidad del Instituto en que conste la cuota o cuotas en descubierto.

 

En los demás casos servirá de base el acuerdo firme de revocatoria que dicte el Instituto".

 

c) Resolución automática y desalojo administrativo.

 

Críticas.

 

   Por resolución automática de un contrato se entiende la que se produce por ministerio de ley, prescindiendo de la intervención de las partes a quienes afecta o de los Agentes Públicos (órganos jurisdicciones o administrativos), ni más trámite, como, en distintos campos opera, de pleno derecho, la mayoridad al alcanzar los dieciocho años; la disolución de matrimonio por muerte de uno de los cónyuges; el derecho hereditario al sobrevenir el fallecimiento del causante, etc.-

 

   Luego el mencionado artículo 1-13 entra en aparente roce constitucional por no pautar nada acerca del debido proceso, que presumiría en la especie, declaratoria de la resolución contractual, tramitación reglada al efecto, con demostración de los hechos, posibilidad de defensa, aportación de pruebas e interposición de recursos. -

 

   Asimismo, se contrapone el artículo al criterio sentado desde antaño por nuestros Tribunales Superiores, de que la resolución contractual emanada del pacto comisorio, -ya sea expreso, resultante de convenio- o tácito, instituido en la Ley, no opera de pleno derecho (Casación de 10:10 hrs. del 4 de agosto de 1945. Y en similar sentido: Casación de 9:40 hrs. del 28 de agosto de 1940 y la N° 107 del 2 de setiembre de 1970).-

 

   Ello obedece a que la resolución de pleno derecho equivaldría a dejar a una parte a merced de la valoración (del incumplimiento, gravedad y motivos) y decisión de su cocontratante, con trascendentes consecuencias y sin alternativa de defensa e impugnaciones, ampliando y aligerando incluso en determinadas ocasiones los motivos de desahucio, contra una ley como la de Inquilinato, de orden público e irrenunciable, aunque se advierte de antemano que la misma no se aplica a los arrendamientos del INVU. No debe olvidarse que únicamente el incumplimiento grave acarrea la resolución contractual.-

 

   De manera correlativa, se ha sostenido que la resolución de un contrato no existe sino a partir de la sentencia que la pronuncie (Casación de 3:40 hrs. del 22 enero de 1917 y 35 de 1954). -

 

   Por configurar una relación jurídica regida por el derecho privado, sostiene Alessi que "...en el caso de arrendamiento de finca rústica que sea propiedad de la Administración, ésta no puede en modo alguno recurrir a un medio de carácter público, ejerciendo una supremacía frente al arrendatario, como sería la revocación del contrato, por lo que si pretende llegar a la resolución del mismo, ha de limitarse a utilizar los medios que le ofrece para ello al arrendador el Derecho Privado" (Alessi, Renato. Instituciones de Derecho Administrativo. Barcelona, Casa Editorial Bosh. 3 era. edición. T. I. 1970, p.213).-

 

   En análoga dirección, escribe Cassagne: "La característica que diferencia este tipo de contratos de los administrativos es la ausencia de un régimen jurídico exorbitante (sic) de Derecho común, no procediendo de esta manera la llamada rescisión unilateral, la ejecutoriedad, la aplicación y ejecución de multas, en sede administrativa". (Cassagne, Juan Carlos. Los contratos de la Administración Pública. Distintas categorías y regímenes jurídicos. Revista de Administración Pública. Madrid, Nº 78, setiembre- diciembre de 1975, p .426).-

 

   Cierto es que las prerrogativas públicas son irrenunciables, pero no pueden ser de empleo indiscriminado, vía reglamento, en los contratos privados de la Administración. Tampoco ha de olvidarse que el régimen de libertades y derechos fundamentales es de reserva de ley formal. (artículo 28 Constitucional). -

 

   A las apreciaciones anteriores, se añade que los artículos 1- 13, 1-14 y 1-15 del Reglamento del INVU, para Arrendamientos, son contradictorios porque si, a tenor del primero, la resolución contractual opera automáticamente, no habría necesidad de acudir al desahucio, administrativo o judicial, máxime que la resolución del contrato de arriendo es efecto primario, implícito, de la sentencia estimatoria de desahucio (Sentencia de la antigua Sala Primera Civil de 15:15 hrs. del 9 de diciembre de 1955).-

 

   Por su parte, el artículo 1-14 introduce ambigüedad y desnaturaliza el numeral precedente al especificar que las causales detalladas en él, dan derecho al Instituto a demandar el desalojo del bien en proceso de desahucio, terminando con una expresión cuestionable: "sin derecho a reclamo de ninguna especie por parte del arrendatario”. -

 

    El artículo 1-15 reafirma el entablamiento de la acción de desahucio, prescribiendo la prueba que habrá de aportar el Instituto: certificación contable cuando el motivo se basa en la falta de pago (artículo 1-13 a) y, en los restantes casos, acuerdo firme de revocatoria; extremo éste en que la llana aplicación de ambos ordinales (1-13 y 1-15 in fine) atentaría de nuevo contra el debido proceso y aparejaría un ejercicio abusivo de las potestades administrativas. -

 

   En general, las causales de desahucio enumeradas en el artículo 1-13, excepción hecha de la falta de pago, son susceptibles de reparo en sede jurisdiccional por su amplitud e imprecisión (daños, sin relación a magnitud; incumplimiento de cualquier cláusula, norma prohibitiva, regla u órdenes; cambio de destino; mala conducta; oponerse a inspecciones de los delegados; proporcionar datos incompletos o falsos), carecer de asidero legislativo, violentar el debido proceso y la regla de taxatividad de causales de ley ordinaria (artículo 448, inciso 4º del Código Procesal Civil), no discernir la gravedad de los incumplimientos, que nunca podrían estar exentos de prueba, como para producir una resolución de pleno derecho (artículo 1-13).-

 

   Agréguese que la posibilidad evidente de crear causales de desahucio, con resolución automática, no halla acomodo en la Ley Orgánica del INVU. Y, en este aspecto también pueden recriminarse vicios de legalidad al Reglamento para Arrendamientos, pues la norma reglamentaria no puede ir más allá de los límites trazados por la ley que ejecuta, ni contravenir los principios generales de derecho, fuente del ordenamiento jurídico (Sentencia de la Sala Primera de la Corte Nº 59 de 14:30 horas del 9 de julio de 1982). -

 

d) Respuesta en caso de arrendamientos

 

   Dados los aparentes vicios de constitucionalidad y legalidad que presenta el Reglamento para Arrendamientos del INVU, en lo concerniente al desahucio administrativo, falta de procedimiento para practicarlo, resolución automática del contrato y tipificación de causales, recomendamos su revisión y enmienda, a la luz de la correspondiente reforma legislativa. -

 

   Por lo pronto, ante incumplimientos graves del arrendatario o la expiración del plazo, lo pertinente es acudir al proceso de desahucio judicial, con fundamento prioritario en las causales del artículo 448 de Código Procesal Civil. -

 

   Está fuera de duda que el desahucio administrativo del artículo 455 ibídem rige situaciones ajenas a la consultada. A su vez, el artículo 92 de la Ley de Tierras y Colonización versa sobre fundos con destino predominantemente agrario, que tengan las condiciones para ejercer una actividad agraria bajo los requisitos ahí enunciados, entre los que conviene subrayar la posesión a título de dueño, ya que nadie puede cambiar por sí mismo o por el transcurso del tiempo la causa de su posesión. Quien posee como arrendatario no puede convertirse unilateralmente en propietario. -

 

III. INAPLICABILIDAD DE LA LEY DE INQUILINATO AL INVU

    Para terminar, resulta importante poner de relieve que el INVU, acorde con su Ley Orgánica, artículo 48, está excluido de la aplicación de la Ley de Inquilinato, Nº 6 de 21 de junio de 1939 y sus reformas. -

 

   La justificación de la salvedad, se ha explicado, reside en el propósito del legislador de liberar al INVU de las trabas o restricciones impuestas a los arrendantes por la Ley de Inquilinato, principalmente en punto a regulación de los precios de alquiler, a fin de que pudiera disponer de mejores mecanismos para satisfacer sus cometidos (Considerando I y V, voto de mayoría, Corte Plena, sesión extraordinaria del 3 de setiembre de 1981, que se desestimó la demanda de inconstitucionalidad contra el artículo 48 de mérito, por haber obtenido sólo diez votos de los doce que se requerían para acogerla; en relación con el Expediente Legislativo Ley Nº 1343, folio 10).-

 

   Sin embargo, la exclusión, hemos visto, no se complementó en el plano legislativo con los instrumentos jurídicos idóneos que remplazara la normativa marginada. -

 

    Y se ha criticado el dejar sin efecto los beneficios que dispensa la Ley de Inquilinato a los arrendatarios e introducir discriminaciones en esa materia (citas recién hechas). -

 

 

De usted, atentamente,

 

Lic. José Joaquín Barahona Vargas

Procurador Agrario y Ambiental

cc. Lic. Luis Fishman Zonziski

Ministro de Gobernación y Seguridad Pública

.e

C-083-1993

 

INVU. ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES. RESOLUCIÓN CONTRACTUAL. DESALOJO ADMINISTRATIVO. DESAHUCIO JUDICIAL.

 

   El Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo consulta a esta Procuraduría cuál es el procedimiento a seguir para recuperar inmuebles propiedad del mencionado Instituto en dos casos: 1) ocupación irregular de casas desocupadas, en las que se introducen personas sin relación contractual con el INVU, 2) los arrendamientos de terrenos o reservas, cuando incumple el arrendamiento o vence el contrato. -

 

   El Procurador Agrario y Ambiental, licenciado José Joaquín Barahona Vargas, con aprobación del Procurador General de la República, aclara que la procedencia del desalojo administrativo es admisible sólo cuando la ocupación irregular es inferior al año y siempre que se observe el debido proceso; pasado el año nace el derecho posesorio y la recuperación del inmueble habrá de hacerse con asistencia de los tribunales. -

 

   Añade que el uso de potestades exorbitantes de la Administración en la tutela de los bienes públicos ha sido negado por la Sala Constitucional en virtud de estar los bienes del INVU sujetos a dominio privado, no gozan del atributo de inalienabilidad, pues incluso son transmisibles por venta o adjudicación a los beneficiarios (Ley Orgánica del INVU, artículos 4 inciso b), 25 inciso i) y 39 del Reglamento de Adjudicaciones de Vivienda). -

 

   Dado por el carácter privado de los inmuebles que arrienda el INVU, imperio para recuperarlos se modifica el dictamen Nº C-250 de 21 de diciembre de 1988.-

 

   En cuanto al segundo caso, el de los arrendamientos considera que su naturaleza jurídica se enmarca dentro de la actividad privada de la Administración, situación que ha señalado la Corte Plena como contralor constitucional en sesión extraordinaria del 3 de setiembre de 1981, y consagran los artículos 4, inciso c y 5 de la Ley Orgánica N.º 1788 del 23 de agosto de 1954. El numeral 39 ibidem establece habilitaciones reglamentarias (sean ejemplos el Reglamento de Adjudicación de Vivienda, Decreto #2 del 13 de enero de 1955, artículo 17 donde el desalojamiento se hace por medio de los tribunales de justicia, el Reglamento para Arriendo de Edificios Multifamiliares, Decreto #20 del 14 de diciembre de 1954 en su artículo 9 establece similar precepto, y lo hacía también el derogado Reglamento de Arrendamiento para Locales Comerciales, Decreto Nº 20 del 22 de julio de 1955, artículo 14. A pesar de lo anterior el actual Reglamento de Arrendamientos, aprobado por la Junta Directiva en Sesión Nº 2707 del 9 de diciembre de 1975 y publicado en La Gaceta Nº 30 del 13 de febrero de 1976 se aparta de esa línea al indicar que procederá automáticamente la resolución del contrato y el desahucio en vía administrativa o judicial, a elección del Instituto y enumera una serie de causales susceptibles de reparo en sede judicial por su amplitud e imprecisión. Se critica la resolución automática de pleno derecho que deja a una parte a merced de la valoración y decisión de su cocontratante, con trascendentales consecuencias y sin alternativa de defensa e impugnaciones, ampliando y aligerando incluso los motivos de desahucio contra una Ley de orden público como la de Inquilinato aunque no se aplica al INVU. En realidad sólo el incumplimiento grave acarrea la resolución contractual.

 

   Por lo anterior, y dados los aparentes vicios de constitucionalidad y legalidad que presenta dicho Reglamento en lo concerniente al desahucio administrativo, falta de procedimiento para practicarlo, resolución automática del contrato, se recomienda si revisión y enmienda, a la luz de la correspondiente reforma legislativa.

 

   Por lo pronto, ante incumplimientos graves del arrendatario o la expiración del plazo lo pertinente es acudir al proceso de desahucio judicial, con fundamento prioritario en las causales del artículo 448 del Código Procesal Civil.

 

   Finalmente, la inaplicabilidad que establece el artículo 48 de la Ley Orgánica del INVU de la Ley de Inquilinato a sus contratos y relaciones jurídicas ha sido criticada por discriminatorio (sesión de Corte Plena del 3 de setiembre de 1981 donde se desestimó la demanda de inconstitucionalidad contra el citado artículo por haber obtenido sólo diez votos de los doce que se requerían. La exclusión de esa Ley, hemos visto, no se complementó en el plano legislativo con los instrumentos jurídicos idóneos que la reemplazara.