Opinión Jurídica : 204 - del 24/11/2025

24 de noviembre de 2025

PGR-OJ-204-2025

Señor

Leonardo Alberto Salmerón Castillo

Área Comisiones Legislativas V

Asamblea Legislativa

Estimado señor:

Con la aprobación del señor Procurador General de la República, damos respuesta al oficio AL-CPETUR-0824-2025, del 4 de setiembre del 2025, en cuya virtud se solicita nuestro criterio en relación con el proyecto de ley denominado: “LEY PARA GARANTIZAR LA SEGURIDAD JURÍDICA DEL SUMINISTRO DE AGUA DE CONDOMINIOS RESIDENCIALES Y TURÍSTICOS POR MEDIO DE LA REFORMA DEL INCISO D) DEL ARTÍCULO 10 Y ADICIÓN DE UN ARTÍCULO 10 BIS A LA LEY REGULADORA DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO, N.º 7933, DEL 28 DE OCTUBRE DE 1999”, y que se tramita bajo el expediente n.° 24.885.

A. CONSIDERACIONES PREVIAS ACERCA DE LOS ALCANCES DE ESTE PRONUNCIAMIENTO

Como solemos advertir en estos casos, el criterio que a continuación se expone es una opinión jurídica de la Procuraduría que, como tal, carece de los efectos vinculantes propios de los dictámenes strictu sensu, al no haber sido formulada por la Administración Pública en ejercicio de sus competencias en los términos de los artículos 2, 3.b) y 4 de nuestra Ley Orgánica (n.° 6815 del 27 de setiembre de 1982), pero que se emite movidos por un afán de colaboración con la Asamblea Legislativa, en razón de las funciones tan importantes que constitucionalmente desempeña.

En ese entendido, nos limitaremos a señalar los aspectos más relevantes del proyecto de ley en cuestión desde una perspectiva estrictamente jurídica y, principalmente, su conformidad o no con el bloque de constitucionalidad. Por ende, no nos referiremos ni a la conveniencia o a la oportunidad de su aprobación, como tampoco a juicios económicos o de otra índole que no se circunscriban al ámbito dicho.

Finalmente, debemos advertir que el plazo de ocho días previsto en el artículo 157 del Reglamento de la Asamblea Legislativa no es aplicable a este tipo de asuntos, por no tratarse de la audiencia a la que se refiere el artículo 190 de la Constitución Política (ver, entre otros, los pronunciamientos OJ-053-98 del 18 de junio 1998, OJ-055-2013 del 9 de setiembre de 2013, OJ-08-2015 del 3 de agosto de 2015, OJ-164-2019 del 18 de diciembre del 2019, OJ-108-2020, del 20 de julio de 2020, OJ-159-2020 del 16 de octubre del 2020, OJ-173-2020 del 23 de noviembre del 2020, OJ-007-2021 del 8 de enero del 2021, PGR-OJ-145-2021 del 31 de agosto del 2021 y PGR-OJ-119-2022 del 8 de setiembre de 2022).

De cualquier forma, la presente opinión jurídica se emite dentro del menor tiempo que lo permite la atención de nuestras competencias ordinarias asignadas legalmente.

B. ACERCA DEL TEXTO DEL PROYECTO DE LEY CONSULTADO.

En términos generales, el texto bajo estudio plantea resaltar que únicamente serán considerados bienes comunes, aquellos locales e instalaciones de servicios centrales que sean de uso, aprovechamiento o estén al servicio común de los condóminos y que se encuentren dentro de la propiedad condominal.

Asimismo, se propone otorgar autorización a los condominios de obtener servicios generales a través de la figura de autoabastecimiento indicándose que, incluso, dichos servicios pueden provenir de instalaciones, activos o concesiones ubicados fuera del condominio.

Finalmente, se dispone una autorización expresa de obtener recurso hídrico bajo la figura del autoconsumo utilizando pozos ubicados dentro o fuera del perímetro condominal, previa obtención de los permisos, licencias y/o concesiones establecidas por ley.

Para ello, propone reformar el artículo 10 inciso d) y adicionar un artículo 10 bis a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, N.º 7933.

La reforma al artículo 10 propuesto, se leería de la siguiente manera:

“Artículo 10- Deberán ser comunes:

(…)

d) Los locales y las instalaciones de servicios centrales como electricidad, iluminación, telefonía, gas, agua, refrigeración, tanques, bombas de agua, pozos y otros, cuando estos sean de uso o aprovechamiento común y/o estén al servicio de los condóminos y se encuentren dentro de la propiedad que conforma el área total del condominio.” Resaltado no es del original

Por su parte, el artículo 10 bis propuesto se leería de la siguiente manera:

“Artículo 10 bis- Para el aprovechamiento y recepción de aquellos servicios generales a cargo de los condominios y/o canalizados por medio de las áreas comunes de estos, tales como recolección de basura, seguridad, iluminación, electricidad, telefonía, internet, gas y agua; los condóminos podrán recibirlos directamente de las entidades o autoridades debidamente autorizadas por ley para su prestación, o por medio del condominio mismo bajo la figura de servicio interno o autoabastecimiento, cuando así sea permitido por la legislación aplicable; en cuyo caso, dichos servicios también podrán provenir de activos, instalaciones y/o concesiones que no estén ubicadas dentro de la propiedad que conforma el área total del condominio. Para el caso específico del suministro de agua, se autoriza el aprovechamiento del recurso bajo la figura del autoconsumo, a través de pozos ubicados dentro o fuera de la propiedad del condominio; para lo cual, el condominio deberá obtener previamente la concesión de agua y cualquier otro permiso y licencia que se requiera, de conformidad con la legislación aplicable, los principios y normas constitucionales y las normas en materia de protección ambiental y de recurso hídrico vigentes, así como con el principio de no regresión en materia ambiental.”

Importante es mencionar que, a la fecha de emisión del criterio de esta Procuraduría, no existe pronunciamiento de la Asesoría Jurídica de la Asamblea Legislativa respecto de las reformas consultadas.

C. SOBRE LA CONSULTA EN CONCRETO

En cuanto a la reforma propuesta para el inciso d) del artículo 10, se considera que no existen mayores inconvenientes o posibles roces de constitucionalidad, toda vez que el fin de la propuesta gira en torno a especificar los bienes condominales que han de ser considerados comunes, aclarándose que los mismos deben encontrarse siempre dentro de la propiedad condominal.

Sin embargo, esta representación considera que el artículo 10 bis propuesto contiene inconsistencias que deben ser aclaradas, por las razones de que de seguido se indican.

La reforma planteada, con el artículo 10 bis, introduce la posibilidad de que los condominios, bajo la figura del “autoconsumo”, obtengan servicios generales provenientes de recursos externos a la propiedad condominal. En específico, se autoriza el uso de pozos externos para la obtención de agua, de igual manera, bajo la figura del “autoconsumo.”

Considera esta representación que esta posibilidad, desnaturaliza la figura como tal.

El Diccionario de la Real Academia Española define la palabra autoabastecimiento como la “Acción y efecto de autoabastecerse”[1], y en cuanto a este último, establece que es el “Abastecerse con medios propios.”

Por su parte, se ha definido el autoconsumo como el “Consumo de bienes o recursos, especialmente agrarios, por parte de quien los produce.”[2]

En este sentido, tenemos que el autoabastecimiento o autoconsumo, implica obtener lo necesario a través de la utilización de medios o recursos propios y sin requerir de terceros para lograrlo.

Con la reforma propuesta, se desnaturalizaría tal figura pues, no es el propio condominio el que produce sus recursos, sino que se requeriría de un tercero ajeno y externo para tal fin.

En este sentido, utilizar el término “autoabastecimiento” y relacionarlo directamente al uso no sólo de pozos externos al condominio, sino también de otros recursos externos a área condominal, resultaría contradictorio.

En específico y sobre el abastecimiento de agua, es importante señalar que el ordenamiento jurídico ya contempla la posibilidad de utilizar pozos privados para tal finalidad.

La Ley General de Salud, Ley 5395 del 24 de febrero de 1974, en su artículo 270 establece que

“ARTICULO 270.- La construcción de pozos privados y la utilización de sistemas privados de abastecimientos de agua para el uso y consumo humano en las áreas del país donde existe acueducto público en funciones, deberá ser autorizado por el Ministerio conforme al reglamento respectivo.

Los pozos existentes al entrar en vigencia esta ley, podrán ser clausurados, sellados y mantenidos en reserva cuando así lo determine el Ministerio de común acuerdo con la administración del Servicio Nacional de Acueductos y Alcantarillado.”

Y el artículo 271 del mismo cuerpo normativo dispone que

“ARTICULO 271.- En las regiones del país donde no hubiere abastos públicos de agua potable y en tanto éstos se establecen, los habitantes deberán utilizar los sistemas de abastecimiento de agua para el consumo y uso doméstico que el Ministerio señale y las autoridades locales deberán colaborar en difundir la información sobre los métodos para obtener o purificar el agua que se destine a la bebida.”

Ahora bien, la Ley de Aguas, Ley 276 del 27 de agosto de 1942, en su artículo 176, establece que el Ministerio de Ambiente y Energía es el ente rector del agua a nivel nacional y le corresponde disponer sobre su dominio, aprovechamiento, utilización, gobierno y vigilancia de estas.

De igual manera, la Ley Orgánica del Ambiente, Ley 7554 del, en su artículo 2 inciso c), señala que

"El Estado velará por la utilización racional de los elementos ambientales, con el fin de proteger y mejorar la calidad de vida de los habitantes del territorio nacional. Asimismo, está obligado a propiciar un desarrollo económico y ambientalmente sostenible, entendido como el desarrollo que satisface las necesidades humanas básicas, sin comprometer las opciones de las generaciones futuras".

Es así como el MINAE, como ente rector de esta materia, establece de forma específica y especial la regulación que ha de seguirse en cuanto al uso adecuado y racional del elemento que nos ocupa, sea el agua.

En atención a ello, mediante Decreto Nº 35271-S-MINAE del 2 de junio de 2009 denominado Reglamento para el Permiso de Perforación y Concesión de Agua para el Autoabastecimiento en Condominios, en su artículo 1, se dispone que

“Autoabastecimiento: Se entiende por autoabastecimiento la distribución del agua para consumo humano dentro de un condominio.

Condominio: Para efectos de trámites ante el Departamento de Aguas del Ministerio de Ambiente y Energía (*) se entenderá por condominio en el presente decreto, el inmueble susceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios, con elementos comunes de carácter indivisible, así como cualquier otro tipo de condominio definido en el Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Decreto Nº 32303-MIVAH-MEIC-TUR”

Por su parte, en su artículo 4 se señala que

“Artículo 4º-Trámite. Para el trámite de permiso de perforación y/o concesión de agua para autoabastecimiento de consumo humano en condominios, se deberá cumplir con los requisitos vigentes del trámite general de perforación establecidos mediante el Decreto Ejecutivo Nº 43053-MINAE y concesión establecidos en la Ley de Aguas Nº 276. Además, se deberá aportar la carta de no disponibilidad hídrica emitida por el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados o por algún otro prestatario del servicio público autorizado, salvo para los casos en los que la solicitud de concesión sea para proyectos de desalinización, en cuyo caso se estará a lo dispuesto en el Reglamento de Sistemas de Desalinización, Decreto Ejecutivo No. 40098-MINAE-S-TUR.(Así reformado por el artículo 4° del decreto ejecutivo N° 43956 del 27 de febrero del 2023)”

De igual forma, el artículo 5 del mismo cuerpo normativo establece que

“Artículo 5º-Extinción de la concesión. De conformidad con el artículo 25 inciso 2 de la Ley de Aguas, la concesión de aprovechamiento de agua se extinguirá en el momento en que los operadores públicos logren abastecer directamente de agua potable al titular de la concesión y se de la conexión real del servicio, además de las causales vigentes que extinguen la concesión. Para esto, el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados o el operador competente deberá comunicar al Ministerio de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones, cuando se realicen ampliaciones de infraestructura, con el fin de que Ministerio de Ambiente y Energía (*), notifique a los usuarios sobre la necesidad de iniciar el trámite de conexión.(*)(Así modificada su denominación por el artículo 11 de la Ley "Traslado del sector Telecomunicaciones del Ministerio de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones al Ministerio de Ciencia y Tecnología, N° 9046 del 25 de junio de 2012)”

Sobre el particular, debe tenerse presente que la normativa establece que los pozos que se autorice perforar para extracción de agua y autoabastecimiento de condominios, poseen requisitos taxativos entre los que destacan encontrarse en zonas donde no existe una disponibilidad del recurso hídrico, y que dicho pozo debe encontrarse dentro del área común del condominio. Asimismo, establecen la temporalidad en que dicha concesión puede otorgarse.

Finalmente, en su artículo 6, la norma expresamente indica que

“Artículo 6.-Pozos y tomas para el Autoabastecimiento de Agua en Condominio. Para el permiso de perforación y concesión de agua para el abastecimiento en Condominio será aplicable, no sólo las disposiciones del presente reglamento, en especial las señaladas en el artículo 4, sino también la normativa vigente en materia de perforaciones y concesiones, así como la legislación ambiental y de salud aplicable. Para el uso de pozos en el autoabastecimiento de agua en condominio, la perforación debe realizarse dentro del condominio y en área común, conforme al artículo 10 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio N°7933 del 28 de octubre de 1999. En caso de que el condominio requiera de uso de agua mediante una planta desalinizadora, la toma de autoabastecimiento podrá darse en toma de cabeza de playa ubicada en la zona intermareal (entre la marea alta y baja), o mediante toma directa al mar y por lo tanto no está sujeta a que se realice la toma en cabeza de playa dentro del condominio o en el área común. Aplica la norma citada en el artículo 5 del Reglamento de Sistemas de Desalinización Decreto Ejecutivo N°40098-MINAE-S-TUR. (Así reformado por el artículo 4° del decreto ejecutivo N° 43956 del 27 de febrero del 2023)”

Nótese que se hace una clara distinción entre el abastecimiento y el autoabastecimiento.

Dicha normativa es conteste con el Decreto Ejecutivo 43053 del 10 de setiembre de 2021, denominado Reglamento para la Perforación de Pozos y Aprovechamiento se Aguas Subterráneas, el cual dispone, en su artículo 1, que

“… tiene por objeto regular a nivel nacional la perforación del subsuelo con fines de investigación, exploración y/o aprovechamiento del agua subterránea”

De igual forma, establece en su artículo 17 lo siguiente:

“Artículo 17.-Pozos para el Autoabastecimiento de Agua en Condominio. Para el uso de pozos en el autoabastecimiento de agua en condominio, la perforación debe realizarse dentro del condominio y en área común, conforme al artículo 10 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio N° 7933 del 28 de octubre de 1999. En estos casos se aplicará la normativa especial que regula este uso.”

Consecuentemente, debe indicarse que no si bien no existe impedimento alguno para que los Condominios que así lo requieran, puedan abastecerse del recurso hídrico por distintos medios, sea por autoconsumo -con pozos ubicados en su propiedad- o a través de abastecimiento externo -a través de los servicios públicos o por perforación de pozos en propiedades ajenas a la suya-, consideramos necesario que se haga una revisión de la redacción de la norma propuesta para que no exista la contradicción entre “autoconsumo o autoabastecimiento” con autorización para extraer dicho recurso de pozos ubicados en áreas externas a la propiedad condominal.

Una propuesta sería, eliminar la frase “bajo la figura del autoconsumo” dejando únicamente la autorización de aprovechar los recursos hídricos a través de distintas fuentes, incluidos los pozos ubicados tanto dentro como fuera del área condominal.

D. CONCLUSIÓN

De conformidad con lo expuesto, es criterio de la Procuraduría General de la República que el texto que se somete a nuestra consideración, si bien no presenta posibles vicios de inconstitucionalidad, consideramos necesario que se haga una revisión de la redacción de la norma propuesta para que no exista la contradicción entre “autoconsumo o autoabastecimiento”, con la autorización para extraer dicho recurso de pozos ubicados en áreas externas a la propiedad condominal.

Dejamos atendida la consulta, siendo su aprobación o no, parte del arbitrio que la Constitución Política le confirió en exclusiva a la Asamblea Legislativa como parte de sus atribuciones fundamentales.

Atentamente,

Angela M° Garro Contreras

Abogada de Procuraduría

[1] https://dle.rae.es/autoabastecimiento?m=form

[2] https://dle.rae.es/autoconsumo