Dictamen : 212 - del 19/07/2021

19 de julio de 2021

C-212-2021

Señora

Mercedes Hernández Méndez

Secretaria del Concejo

Municipalidad de Barva

Estimada señora:

            Con la aprobación del Procurador General de la República, doy respuesta a su oficio no. SM-473-2021 de 10 de mayo de 2021, mediante el cual nos traslada el acuerdo del Concejo no. 360-2021, en el que se dispuso requerir nuestro criterio sobre “si corresponde a este órgano municipal aprobar el cambio de uso de suelo residencial a comercial en el caso de urbanizaciones, tal y como lo dispone el artículo 145 del Reglamento de Construcciones.”

            Conforme con lo exigido por el artículo 4° de nuestra Ley Orgánica, se adjunta el criterio de la asesoría legal, en el cual se concluye que corresponde al Concejo Municipal adoptar la decisión final de aprobar o improbar el cambio de uso de suelo en las urbanizaciones.

            El artículo 145 del Reglamento de Construcciones del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (no. 6306 de 15 de marzo de 2018), dispone:

“Artículo 145. Cambio de uso de suelo en urbanizaciones.

En urbanizaciones donde los predios de uso comercial se hayan agotado, se autoriza el cambio de uso de residencial a comercial en aquellos que enfrentan a vía cantonal, o vía principal de la urbanización, y que tengan un frente mínimo igual al predominante en la urbanización. Para su autorización se debe tramitar la patente correspondiente, siempre que se presente:

1) Escrito de consentimiento de los propietarios vecinos, comprendidos dentro de un radio de 50,00 m, medido a partir del vértice del predio. Dicho documento debe presentarse autenticado por notario público

2) Certificación del Registro de la Propiedad que demuestre que los firmantes son los propietarios de los inmuebles vecinos

3) Escrito del interesado solicitando el cambio de uso, en el que indique tener conocimiento que dicho cambio se da como uso condicional, y en el entendido de que todas las molestias deben confinarse dentro de la propiedad. Dicho documento debe presentarse como Declaración Jurada

4) Los documentos deben presentarse a la municipalidad, y esta puede remitirlos a consulta a la Dirección de Urbanismo del INVU. En este caso, la municipalidad debe indicar qué patentes funcionan en la Urbanización hasta la fecha

5) Las municipalidades deben informar a la Dirección de Urbanismo cada vez que autorice su uso, a fin de mantener los planos de urbanización actualizados, aportando copia certificada de los documentos mediante los cuales se aprobó dicho uso

6) Los interesados en solicitar un cambio de uso en una urbanización con zona comercial deben demostrar que el área comercial y de servicios particulares de la misma, ya ha sido utilizada en su totalidad y que el uso propuesto, es complementario a los existentes

Los usos no residenciales que se admitan bajo estas normas, deben ser siempre compatibles con el uso residencial predominante; de requerirse estacionamiento estos deben ubicarse a más de 8,00 m de la esquina. Se prohíben bares, cantinas y licoreras, así como juegos de azar electrónicos y de billar o pool y cualquier otro similar.”

            Ese artículo debe analizarse en conjunto con el artículo 143 de ese mismo Reglamento, que dispone:

“Artículo 143. Mapa oficial de urbanizaciones.

Sin perjuicio de las disposiciones del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, el plano mosaico aprobado de la urbanización constituye el Mapa Oficial, en lo referente a vías, lotificación y áreas públicas, e indica una zonificación pre-establecida. No se otorgan nuevos permisos para uso comercial o de servicios particulares en urbanizaciones, hasta tanto no se hayan utilizado los predios destinados para estos usos.”

            Con base en esas disposiciones, resulta claro que, al aprobarse una urbanización, los planos de ésta condicionan el uso de suelo de los inmuebles resultantes, pues en éstos se determina cuáles de ellos pueden destinarse a uso residencial y cuáles a uso comercial o de servicios. Y, solo en caso de que los inmuebles destinados a comercio o servicios ya hayan sido utilizados en su totalidad, podrá efectuarse el cambio de uso de suelo de residencial a comercial, y otorgarse nuevos permisos para esos usos.

             Entonces, la aprobación de los planos de una urbanización determina el uso de suelo al que quedan sujetos los inmuebles resultantes, y, por tanto, la posibilidad de modificar esa zonificación pre-establecida, conforme con las normas citadas, debe recaer en el mismo órgano municipal competente para fijarla inicialmente.

            En ese sentido, en otras oportunidades hemos considerado que, en atención a la competencia del Concejo Municipal de dictar las medidas de ordenamiento urbano dispuesta en el actual artículo 13 inciso p) del Código Municipal (Ley no. 7794 de 30 de abril de 1998), es ese órgano el competente para adoptar el acto final decisorio de aprobar o improbar la construcción de una urbanización en su respectivo cantón. (Véanse nuestros dictámenes nos. C-235-1999 de 3 de setiembre de 1999, C-221-2014 de 18 de julio de 2014, C-345-2014 de 20 de octubre de 2014, C-338-2015 de 8 de diciembre de 2015).

            Además, de manera análoga, el Concejo Municipal es el órgano competente para determinar la zonificación y usos de suelo de su cantón por medio de la aprobación de un plan regulador y para modificar alguno de sus reglamentos (artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana).

            De tal forma, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 13 inciso p) del Código Municipal, si el Concejo es el encargado para aprobar una urbanización, y, con ello, establecer la zonificación y los usos de suelo a los que quedan sujetos los inmuebles resultantes, también es el órgano competente para modificarlos, siempre que se cumplan todos los supuestos y requisitos establecidos en los artículos 143 y 145 del Reglamento de Construcciones.

            Debe advertirse que las disposiciones del Reglamento de Construcciones del INVU pueden ser aplicadas por los Gobiernos Locales siempre que éstas no sean incompatibles con los planes reguladores u otra normativa local (artículo 2° del Reglamento y dictamen no. C-269-2013 de 27 de noviembre de 2013), por lo que, el cambio de uso de suelo en las urbanizaciones regulado en los artículos 143 y 145 antes citados puede aplicarse siempre que no exista un plan regulador que establezca una regulación distinta.

            De Usted, atentamente,

                                                                       Elizabeth León Rodríguez

                                                                       Procuradora

C-212-2021.

URBANIZACIONES. USOS DE SUELO. ÓRGANO MUNICIPAL COMPETENTE PARA APROBAR URBANIZACIONES. ÓRGANO COMPETENTE PARA MODIFICAR ZONIFICACIÓN DE URBANIZACIONES. REGLAMENTO DE CONSTRUCCIONES DEL INVU DE APLICACIÓN SUPLETORIA.

El Concejo Municipal de Barva requirió nuestro criterio sobre “si corresponde a este órgano municipal aprobar el cambio de uso de suelo residencial a comercial en el caso de urbanizaciones, tal y como lo dispone el artículo 145 del Reglamento de Construcciones.”

La Procuraduría, en dictamen no. C-212-2021 de 19 de julio de 2021, suscrito por la Procuradora Elizabeth León Rodríguez, concluyó que:

La aprobación de los planos de una urbanización determina el uso de suelo al que quedan sujetos los inmuebles resultantes, y, por tanto, la posibilidad de modificar esa zonificación pre-establecida, conforme con las normas citadas, debe recaer en el mismo órgano municipal competente para fijarla inicialmente.

En aplicación de lo dispuesto en el artículo 13 inciso p) del Código Municipal, si el Concejo es el encargado para aprobar una urbanización, y, con ello, establecer la zonificación y los usos de suelo a los que quedan sujetos los inmuebles resultantes, también es el órgano competente para modificarlos, siempre que se cumplan todos los supuestos y requisitos establecidos en los artículos 143 y 145 del Reglamento de Construcciones.

Debe advertirse que las disposiciones del Reglamento de Construcciones del INVU pueden ser aplicadas por los Gobiernos Locales siempre que éstas no sean incompatibles con los planes reguladores u otra normativa local (artículo 2° del Reglamento y dictamen no. C-269-2013 de 27 de noviembre de 2013), por lo que, el cambio de uso de suelo en las urbanizaciones regulado en los artículos 143 y 145 antes citados puede aplicarse siempre que no exista un plan regulador que establezca una regulación distinta.