Dictamen : 272 - del 09/07/2020

09 de julio de 2020

C-272-2020

Señora

Mercedes Hernández Méndez

Secretaria del Concejo

Municipalidad de Barva

Estimada señora:

Con la aprobación del señor Procurador General de la República, doy respuesta a su oficio no. SM-379-2020 de 28 de abril de 2020, mediante el cual transcribe el acuerdo del Concejo no. 276-2020, que dispuso requerir nuestro criterio sobre el tipo de obras que se pueden construir en las áreas de facilidades comunales.

El artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana (no. 4240 de 15 de noviembre de 1968) establece, en términos generales, que las urbanizaciones y los fraccionamientos situados fuera del cuadrante de las ciudades, cedan al uso público los terrenos destinados a vías, parques y facilidades comunales como un requisito previo a ser aprobados por las Municipalidades:

“Artículo 40.- Todo fraccionador de terrenos situados fuera del cuadrante de las ciudades y todo urbanizador cederá gratuitamente al uso público tanto las áreas destinadas a vías como las correspondientes a parques y facilidades comunales; lo que cederá por los dos conceptos últimos se determinará en el respectivo reglamento, mediante la fijación de porcentajes del área total a fraccionar o urbanizar, que podrán fluctuar entre un cinco por ciento a un veinte por ciento, según el tamaño promedio de los lotes, el uso que se pretenda dar al terreno y las normas al respecto. No obstante lo anterior, la suma de los terrenos que deben cederse para vías públicas, parques y facilidades comunales no excederá de un cuarenta y cinco por ciento de la superficie total del terreno a fraccionar o urbanizar. Asimismo se exceptúa de la obligación a ceder áreas para parques y facilidades comunales a los simples fraccionamientos de parcelas en áreas previamente urbanizadas.

No menos de una tercera parte del área representada por el porcentaje fijado conforme al párrafo anterior será aplicado indefectiblemente al uso de parque, pero reservando en primer término de ese tercio el o los espacios necesarios para campo o campos de juego infantiles, en proporción que no sea inferior a diez metros cuadrados por cada familia; las áreas para juegos infantiles no podrán ser aceptadas si el fraccionador o urbanizador no las ha acondicionado debidamente, incluyendo su enzacatado e instalación del equipo requerido. Los dos tercios restantes del referido porcentaje o el remanente que de ellos quedase disponible después de cubiertas las necesidades de parque, servirán para instalar facilidades comunales que en un principio proponga el fraccionador o urbanizador o luego en su defecto los adquirentes de lotes, pero que en todo caso han de definir la Municipalidad.

Las áreas aprovechables en facilidades comunales sólo podrán eliminarse o reducirse a cambio de alguna mejora u otra facilidad compensatoria, cuando de ello se obtenga un mayor beneficio para la comunidad. Hecha excepción de los derechos de vía para carreteras que han de cederse al Estado, conforme a lo antes dispuesto, las demás áreas de uso público deberán ser traspasadas a favor del dominio municipal. No obstante la Municipalidad podrá autorizar que determinadas porciones sean transferidas directamente a las entidades estatales encargadas de establecer en las mismas los servicios o facilidades de su respectiva competencia, en concordancia con lo previsto en el párrafo inmediato anterior.”

Específicamente, sobre las facilidades comunales, el artículo indica que, además de las vías, se debe ceder entre un 5% y un 20% del terreno para parque y facilidades comunales. Se dispone que, de ese porcentaje, al menos una tercera parte debe estar destinada a parque, y que las dos terceras partes restantes, una vez satisfechas las necesidades de parque, deben destinarse a la instalación de las facilidades comunales que en un principio proponga el fraccionador o urbanizador o luego en su defecto los adquirentes de lotes, pero que en todo caso han de definir la Municipalidad.

Se establece, además, que lo que se cederá por ese concepto se determinará en el respectivo reglamento. Y, en ese sentido, los porcentajes de terreno que se deben ceder y los requisitos que deben cumplir esas áreas están desarrollados en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones (no. 3391 de 13 de diciembre de 1982), que ha sido avalado por la Sala Constitucional y que es de aplicación siempre que en el Municipio correspondiente no exista un plan regulador aprobado, caso en el que aplicará la regulación local emitida al efecto (Véase el voto de la Sala Constitucional no. 4205-1992 de las 14 horas 33 minutos de 20 de agosto de 1996 y nuestra opinión jurídica no. OJ-053-1996 de 12 de agosto de 1996).

Al efecto, ese Reglamento, en el apartado III.3.6.3, establece un orden de prioridad de posibles establecimientos que pueden instalarse en los espacios de servicios comunales, por ejemplo, kínders, escuelas, centros de nutrición, juegos deportivos, policía, colegios, centros comunales, bibliotecas, puestos de salud, guarderías, entre otros. E indica que el orden de prioridad y los usos pueden variarse al momento de aprobarse los planos, según las características y necesidades particulares de la zona.

A modo de referencia, en la opinión jurídica no. OJ-053-1996 antes citada, se dispuso que las áreas de facilidades comunales son aquellas que se destinan al uso público (aparte de las calles y carreteras), para fines educativos, de salud, culto, recreación, beneficencia y similares.

Por su parte, la Sala Constitucional ha indicado que este tipo de bienes están destinados al uso y disfrute de los miembros de una comunidad o vecinos, con el fin de beneficiarlos (voto no. 2789-2016 de las 9 horas 30 minutos de 26 de febrero de 2016). Y que “se debe entender que el beneficio o gracia producto de las facilidades comunales, repercute en el ámbito de lo social, de lo síquico, de la salud, y de todo aquello que rodea al ser humano y su medio -entendiendo a éste como el entorno específico donde aquel desarrolla sus actividades comunes- y que, ndefectiblemente, forma parte del medio ambiente, con el fin de permitirle mejorar o maximizar las condiciones para llevar una vida digna, con bienestar y salud…” (voto no. 8023-2000 de las 10 horas 22 minutos de 8 de setiembre de 2000).

Conforme con lo anterior, puede decirse que las áreas de facilidades comunales deben destinarse a la instalación de obras que beneficien a la comunidad y a la prestación de servicios públicos tendientes a satisfacer las necesidades de la comunidad, según lo indicado en el Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones o en el plan regulador correspondiente.

Como expresamente lo indica el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, esos terrenos, siempre que se trate de las áreas destinadas a facilidades comunales y no se afecte el porcentaje de área destinada a parques o zonas verdes, pueden traspasarse directamente a las instituciones encargadas de prestar determinados servicios públicos en la zona, que signifiquen un beneficio para la comunidad. (Pronunciamientos nos. OJ-053-1996 de 12 de agosto de 1996, C-053-2001 de 26 de febrero de 2001, C-204-2012 de 28 de agosto de 2012, OJ-021-2017 de 15 de febrero de 2017, OJ-003-2018 de 11 de enero de 2018).

Al respecto, la Sala Constitucional ha señalado que:

"...cabe aclarar que la facultad que tiene la Municipalidad de variar el destino de los terrenos cedidos, únicamente puede aplicarse a los terrenos que se dediquen a cubrir «las facilidades comunales», no así a los que deben destinarse para «parque», en primer término, por cuanto, la norma es clara al disponer que este cambio puede verificarse con el «remanente» de terreno una vez ya que se haya cubierto la necesidad de parque; y en segundo lugar, por cuanto en el párrafo segundo de esta disposición, expresamente se dispone que el área para parque no puede ser menor de una tercera parte del porcentaje de terreno que se cede." (Voto no. 4205-1996 de las 14 horas 33 minutos de 20 de agosto de 1996).

Ahora bien, en caso de que se estime oportuno y conveniente traspasar un terreno de esta naturaleza a un sujeto de derecho privado, debe tenerse en cuenta que conforme con los artículos 43, 44 y 45 de la Ley de Planificación Urbana, una vez que los bienes cedidos en un proceso de urbanización o fraccionamiento son aceptados por la Municipalidad o éstos son entregados al uso público, ingresan al mapa oficial y se constituyen en bienes demaniales. (Pronunciamientos nos. C-380-2003 de 2 de diciembre de 2003. En igual sentido véanse los pronunciamientos nos. C-190-2015 de 23 de julio de 2015, C-206-2016 de 6 de octubre de 2016, C-194-2017 de 5 de setiembre de 2017, entre otros).

En consecuencia, una vez que las áreas de facilidades comunales ingresan al demanio público municipal, éstas solo pueden ser transferidas a otro uso público según lo ya expuesto, pero no pueden pasar al dominio privado si no existe una ley que las desafecte y autorice su enajenación, y, además, a cambio de alguna mejora u otra facilidad compensatoria. (C-053-2001 de 26 de febrero de 2001, C-059-2002 de 25 de febrero de 2002).

En ese sentido, la Sala Constitucional ha indicado:

“La determinación acerca si un determinado terreno se constituye legalmente en “área comunal” es un asunto que no compete dilucidar en esta jurisdicción; sin embargo, en la especie la Municipalidad recurrida informa que según consta en sus archivos al lote al que se refiere se le dio ese destino, de manera que debe entenderse que se trata de un bien de dominio público, con las características propias de este régimen.

(…)

«En el caso que nos ocupa no se logró acreditar ante esta Sala que la municipalidad haya cedido –por donación- el dominio de los inmuebles que refiere la gestionante en su recurso, y en razón de que esos inmuebles hay construcciones que ha venido utilizando la corporación local, la Sala estima procedente indicar que la comuna local puede a través de convenios, permitir la utilización de esas construcciones por grupos que beneficien a la comunidad, a los que de manera alguna podrá traspasarles el dominio de los referidos inmuebles que solo podrán ser desafectados por ley, a condición de que la ley que los desafecte compense a la comunidad la pérdida del espacio con otro similar, requisito con el que deberá cumplir la municipalidad en las aquellas áreas que planea desafectar y para lo que –según informó bajo juramento la autoridad accionada-, ha enviado a la Asamblea Legislativa los proyectos de ley correspondientes; el proceder contrario produciría un vicio que se enfrentaría el orden constitucional, lo que puede ser declarado por esta Sala a través del proceso establecido al efecto por los interesados.»” (Voto no. 7022-2004 de 16 horas y 18 minutos de 29 de junio de 2004. Se añade la negrita).

De Usted, atentamente,

Elizabeth León Rodríguez

Procuradora