Dictamen : 260 - del 24/07/2008

C-260-2008

24 de julio, 2008

 

Licenciado

Gilbert Barrantes Campos

Auditor General Corporativo

Banco de Costa Rica

 

Estimado señor:

 

            Con la aprobación de la señora Procuradora General, me refiero a su atento oficio N° AUD-0256-2008 de 26 de junio anterior, por medio del cual consulta si como parte de una negociación para recibir bienes en dación de pago, se puede incluir una cláusula donde el Banco que recibe el bien en dación de pago se compromete a reconocerle al cliente, luego de la venta del bien y de ser cubiertos todos los rubros adeudados por este, alguna suma de dinero que quedare como remanente.

 

            La consulta se plantea como parte de la evaluación de la venta de bienes realizables. En ese proceso se ha identificado que luego de tramitarse la venta del bien recibido en dación de pago, se le reconoce al cliente el remanente que quedó una vez que el Banco recuperó el monto adeudado y otras deudas que el deudor tenía con el Banco. Agrega que el Plan de Cuentas para Entidades Financieras emitido por la Superintendencia General de Entidades Financieras  establece que el remanente debe contabilizarse como una utilidad neta del Banco. El dictamen N° C-206-2005 de la Procuraduría ha señalado que la Ley N° 4631 de 18 de agosto de 1970 no resulta de aplicación en tratándose de las utilidades netas que obtengan los bancos del Estado por la venta de los bienes recibidos en dación de pago por parte de sus exdeudores.  Por el contrario, la División Jurídica del Banco indica que esa posibilidad se deriva del principio de equidad. Además, de que el proceder se justifica en los casos en que para el Banco es más beneficioso recibir bienes en dación de pago y efectuar la negociación con los clientes que seguir con procesos judiciales largos y con altos costos.

 

            Remite Ud. el  criterio de la División Jurídica del Banco, oficio de 31 de octubre de 2006. En dicho oficio se indica que la dación de pago es un convenio entre deudor y acreedor cuyo objeto es extinguir la deuda, derivándose la realización de una nueva prestación que supone la consumación de dar en pago. La dación en pago es un nuevo convenio dirigido a cancelar totalmente lo adeudado, convenio en el que las partes, en ejercicio de la libertad de contratación, podrían disponer el destino de los posibles remanentes en caso de una venta posterior a la dación. Es reconocido en doctrina que el deudor no tiene derecho para pedir un reintegro de la diferencia y que el acreedor no está obligado al pago de ese sobrante, excepto si así lo han convenido.  Criterio que en su momento siguió la Auditoría General de Bancos, oficio AG-784-83. Considera que si bien la Procuraduría concluyó que la Ley 4631 no era de aplicación a la dación en pago, dejó latente un principio referido a dicha Ley al considerar conforme a su espíritu que los bancos estatales se reservarán para sí mismos el sobrante de las ventas relacionadas con la aplicación de la ley. Un principio de equidad hace viable un convenio tendiente a disponer de previo un destino específico para el remanente que se produzca luego de la venta del bien recibido en dación de pago. Un efecto que debe proceder, según la Asesoría, solo cuando se produce la efectiva venta del inmueble por un precio superior al de la dación, sin que el Banco pueda disponer de la finca según sus propios intereses y sin que esa dación pueda interrumpir o suspender la continuación del proceso judicial.

 

A.-       EN CUANTO A LA DACION EN PAGO

 

La dación en pago es una forma de extinguir obligaciones en materia contractual. La dación es un acto consensual porque requiere el consentimiento del acreedor. En virtud de este contrato se puede sustituir cosa por cosa, cosa por dinero, dinero por cosa, conducta por conducta, conducta por cosa, cosa por conducta, conducta por dinero, y dinero por conducta, siempre con la anuencia de ambas partes. Se ha afirmado respecto de esa forma de pago:

 

"… es la entrega de una cosa (datio) en lugar de la convenida Ello no supone que siempre se han de entregar cosas en lugar de la debida. En un sentido amplio, la dación en pago no es más que la ejecución de una prestación distinta de la convenida, aceptada por el acreedor...La característica de la dación en pago es, por consiguiente, que la prestación que se ejecuta es un aliud respecto de la prestación convenida...".  L, DIEZ PICAZO-A, GULLON: Sistema de Derecho Civil, II, Tecnos, 1993 p 196.

 

Ello implica que, salvo disposición expresa del legislador, el acreedor y el deudor deben llegar a un acuerdo para sustituir la prestación objeto del contrato. De lo anterior se sigue que, por regla de principio, dicha dación no es procedente en relación con las obligaciones pecuniarias que tienen su origen en la ley y a fortiori respecto de las obligaciones de carácter tributario o parafiscal. Pero, además, que el deudor no puede decidir unilateralmente que cancelará sus obligaciones contractuales con un medio de pago diferente del que se pactó. En consecuencia, el consentimiento del acreedor es indispensable. Su ausencia viciaría de nulidad cualquier dación de pago, salvo que el legislador expresamente dispusiera en sentido contrario.

 

Cuando la figura opere en obligaciones dinerarias, como sucede en los contratos de préstamo a los cuales se refiere la consulta, importa que el bien que se pretenda dar en dación en pago sea sustitutivo en dinero. Es de advertir que  este requisito, el bien debe ser sustitutivo en dinero, es indispensable cuando esta figura opera en obligaciones dinerarias, como es el caso que se consulta.

 

En estos contratos la prestación del deudor está referida al pago –en el plazo convenido- de una determinada cantidad de dinero por concepto de amortización y de otra por concepto de intereses. Con la dación en pago se pretende que en lugar de dinero la prestación se cumpla mediante la entrega de otro bien. Según Rodríguez la adición en pago es una  forma autónoma de extinguir las obligaciones, puesto que se sustituye la obligación original en orden a una prestación distinta:

 

       “Es decir, que sin existir facultad o modalidad alguna de la obligación que lo justifique, las partes se ponen de acuerdo para que, en sustitución de la obligación originalmente pactada, se satisfaga una prestación distinta. Tal es el caso, por ejemplo, del banco que ante la imposibilidad de obtener el pago por parte del deudor de la cantidad que le ha mutuado, acepta recibirle en pago de esa obligación un inmueble de su propiedad. Como puede observarse sin dificultad, no solo se extingue la primera obligación por sustitución, sino que la segunda se satisface plenamente de manera que, en últimas, se libera el deudor de cualquier obligación respecto al acreedor originada en la primera. La excepción estaría constituida por la dación en pago hecha con títulos valores de contenido crediticio, en relación con la cual se reconoce un esquema condicional en cuanto la plena liberación del deudor solo viene a producirse como consecuencia del descargo efectivo del título, entregado en pago de la obligación preexistente”. S, RODRIGUEZ AZUERO: Contratos Bancarios. Su significación en América Latina, LEGIS, 2002, p. 84.

 

            Pareciera que no existe duda de que el banco estatal puede proceder a extinguir las obligaciones por medio de la dación en pago. Y concretamente, a través del recibo de un bien inmueble. La posibilidad de que los bancos estatales acuerden daciones en pago está implícita en el artículo 72 de la Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional, en tanto se refiere a los bienes y valores que fueren transferidos a un banco en pago de obligaciones a su favor:

 

“Artículo 72.-

Los bienes y valores que fueren transferidos a un banco en pago de obligaciones a su favor, o que le fueren adjudicados en remates judiciales, deberán ser vendidos dentro de un plazo máximo de dos años, contado desde el día de su adquisición….”.

 

El banco y el deudor pueden convenir, entonces, en que el crédito sea pagado mediante la entrega de otro bien distinto del dinero. En caso de que se recurra a esa forma de pago, para que opere la extinción de la obligación y, por ende, se haga buen pago, es indispensable que el bien inmueble tenga un monto al menos igual al de la obligación de que se trate. Si ese no fuere el caso, no podría darse por extinguida la obligación, al menos no totalmente.

 

Se ha indicado que la dación en pago es un contrato consensual. Eso significa que el banco, público o privado, no está obligado a aceptar la dación en pago. El deudor puede proponer la dación, designando el bien que espera el Banco esté dispuesto a aceptar. Esa aceptación estará determinada no sólo por el crédito originalmente otorgado sino por las características propias del inmueble que se pretende trasladar y que, es claro, debe ser distinto de aquél dado en garantía de la deuda de que se trate. Es claro que para aceptar recibir el bien en pago, el banco estaría obligado a hacer un avalúo para determinar su capacidad de responder y  de extinguir la obligación de que se trate. En su caso, para determinar cuál es el saldo insoluto. El avalúo le permitirá apreciar las posibilidades de venta futura del inmueble. Ello en virtud de que el destino de ese inmueble debe ser la futura venta, en razón de las disposiciones legales.

 

B.-       EL INMUEBLE DADO EN DACIÓN DE PAGO DEBE SER VENDIDO

           

La venta de los bienes recibidos en pago de obligaciones viene impuesta por el artículo 72 antes mencionado, que dispone:

 

“Artículo 72.-

Los bienes y valores que fueren transferidos a un banco en pago de obligaciones a su favor, o que le fueren adjudicados en remates judiciales, deberán ser vendidos dentro de un plazo máximo de dos años, contado desde el día de su adquisición. Dicho plazo podrá ser ampliado por el Superintendente General de Entidades Financieras por períodos iguales, a solicitud del banco respectivo. En este caso, la Superintendencia podrá disponer la creación de una reserva hasta por el ciento por ciento (100%) del valor del bien. La venta de esos bienes podrá efectuarse con fundamento en avalúos de peritos de la misma institución bancaria, debiendo considerarse dicha venta como parte de la actividad ordinaria del ente. Las ventas de bienes y valores que hicieren los bancos, estarán sujetas a las limitaciones que establece el artículo 1068 del Código Civil”.

 

            El principio que se deriva de esa disposiciones es que el banco comercial, estatal o privado, no está autorizado para conservar los bienes que adquiere en pago de obligaciones o que le sean adjudicados en remates judiciales. Cualquiera que haya sido la fuente de adquisición de esos bienes, el banco está obligado a venderlos en el plazo de dos años. No obstante, se posibilita la prórroga del plazo de dos años estipulado para la venta. La Superintendencia General de Entidades Financieras está facultada para autorizar prórrogas de ese plazo, con imposición de reservas.  De ese modo, la norma limita la posibilidad de disposición del banco sobre los bienes adjudicados o recibidos en dación en pago. En ese sentido, la Procuraduría ha manifestado:

 

“El Banco consulta porque la existencia de "limitaciones" perjudica la disposición del bien, y por ende, el cumplimiento de la obligación de vender en el plazo de dos años a que se refiere el artículo 72 de la Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional. En realidad, dicho plazo no es inexorable porque puede ser prorrogado por la Superintendencia General de Entidades Financieras por plazos iguales. En ausencia de una disposición que limite la posibilidad de prórroga, habría que admitir que ésta es ilimitada. El artículo 72 de mérito no considera el motivo por el cual el Banco no logra vender en plazo el inmueble, pero eso no impide que la Superintendencia pueda valorarlo para efectos de prorrogar el plazo. Empero, esa prórroga obliga al Banco a soportar una carga. Dispone el artículo 72 que en caso de prórroga, la Superintendencia podrá disponer la creación de una reserva hasta por el 100 % del valor del inmueble.

La norma se presenta como atributiva de una potestad discrecional a favor de la SUGEF. Discrecionalidad que le permite definir si prorroga el plazo, si impone al Banco la obligación de constituir la reserva; además, discrecionalidad para establecer el porcentaje de la reserva. No obstante, en relación con la prórroga, habría que cuestionarse si esa discrecionalidad existe. La norma legal no establece qué pasa si la Superintendencia no autoriza la prórroga, pero es claro que si el Banco ha realizado esfuerzos para vender el bien y no lo ha logrado, tendrá que solicitar esa prórroga y la SUGEF estaría obligada a concederla, simplemente si el Banco no consigue comprador tiene que mantener la titularidad del bien, puesto que no puede donarlo. Y ante esa situación, cobra sentido la posibilidad de imponer provisiones, de garantizar por el hecho de que se mantiene ocioso una parte del activo”.

 

Se deriva de lo anterior que la adjudicación de un bien inmueble o su recepción en dación en pago por parte de una entidad financiera no tiene los mismos efectos financieros y patrimoniales que puede tenerlo para quien no es intermediario financiero. Este último puede adjudicarse un bien en un remate o recibirlo en dación en pago y puede mantener la titularidad del mismo si así es su voluntad, sin que esa titularidad implique una obligación que exceda lo normal. Distinto es el caso de las entidades financieras que están obligadas a vender los bienes adjudicados o recibidos en pago y si no lo hacen en el plazo de dos años pueden estar obligadas a hacer aprovisionamientos en los términos del artículo 72 antes citado. La titularidad del bien adjudicado puede afectar su liquidez y solvencia. Es por ello que al analizar la constitucionalidad del artículo 1 de la Ley 4631, la Procuraduría ha afirmado que esa obligación de vender los bienes tiene como objeto:

 

“…mantener la liquidez, solvencia y estabilidad financiera y permite que la entidad se mantenga dentro del ámbito de su especialidad” (Cfr. Acción de Inconstitucionalidad de la Cámara de Bancos e Instituciones Financieras de Costa Rica, en contra del artículo 1 de la Ley 4631. Expediente N° 07-004857-007-CO).

 

            Ahora bien, para los efectos de la venta de los bienes adjudicados en remate, el legislador ha regulado el destino del producto de dicha venta. Es la Ley N° 4631 de 18 de agosto de 1970, Ley que regula el Destino de Utilidades obtenidas por los Bancos por bienes adjudicados en remate, que determina cuál debe ser el proceder del Banco ante la presencia de un remanente. El objeto de la Ley es, en efecto, determinar el destino de las utilidades netas obtenidas por la explotación y venta  de los bienes adjudicados en remates. Esas utilidades netas no son del banco que vende, sino que deben ser dirigidas en primer término a cancelar la obligación a favor del banco que motivo el remate, incluyendo capital, intereses, seguros y gastos de administración; en segundo lugar, a cancelar las obligaciones del ex-propietario o ex deudor con el mismo banco; en tercer término a cancelar obligaciones de plazo vencido al ex-propietario en las demás entidades supervisadas por la Superintendencia General de Entidades Financieras, en forma proporcional al monto de los créditos de cada una, dando preferencia a las que únicamente están garantizadas con fianza. De haber un saldo este debe ser entregado al ex-propietario.

 

Una disposición similar no ha sido, empero, establecida para efectos de los bienes recibidos en dación en pago y es por ello que se consulta.

 

C.-       NO EXISTE NORMA QUE IMPONGA AL BANCO RETRIBUIR UTILIDADES DE LA VENTA DEL INMUEBLE RECIBIDO

 

La consulta se plantea bajo el supuesto de que un bien inmueble dado en dación en pago es vendido por un precio superior al de la obligación que existía originalmente. Ante lo cual habrá un remanente, que podría constituir una ganancia para el banco.

 

La venta de bienes no sólo no constituye ejercicio de actividad financiera sino que tampoco se constituye en el mecanismo de financiamiento de la actividad de la entidad financiera. La entidad financiera debe lograr su financiamiento a través del ejercicio de la actividad financiera, no por medio de otro tipo de actividades. En ese sentido, el lucrar por la venta de inmuebles no puede ser un mecanismo de financiamiento de la entidad financiera. Al aprobarse la Ley N° 4631 antes citada, el legislador consideró que la venta de los bienes adjudicados no debería constituirse en un mecanismo para generar utilidades. Se pretendía restablecer la normalidad en los negocios hipotecarios y prendarios relacionado con los bancos, en beneficio de la economía nacional ( cfr. Exposición de Motivos del Proyecto de Ley respectivo, folio 6-7). El producto de la venta debía favorecer también al expropietario del bien.

 

            Al responder una consulta del Auditor Interno del Banco Crédito Agrícola sobre la posibilidad de que el Banco, luego de la venta del bien, devuelva el remanente al ex deudor, la Procuraduría se pronunció mediante dictamen N. C-206-2005 de 26 de mayo de 2005. Consideró la Procuraduría que el legislador solo ha contemplado las utilidades netas de la posterior venta de bienes inmuebles que ingresaron al patrimonio del banco por la vía del remate judicial, en procesos de ejecución forzosa de créditos contra sus deudores. En ese orden de ideas, se consideró que en el remate la base no siempre coincide con el valor actual del bien a rematar. Por lo que la imputación especial de pagos “viene a garantizarle al banco la recuperación total del crédito, incluyendo su ganancia, por lo que el Legislador consideró impropio que los bancos estatales se reserven, para sí mismos, un monto sobrante cuya pertenencia, de haberlo, le corresponde al ex deudor”. Circunstancia que no se daría en la dación de pago:

 

       “La dación en pago, por su parte, tiene una naturaleza distinta. En primer término, el deudor concurre al banco en forma voluntaria, y haciendo uso del principio de autonomía de la voluntad, ofrece el banco saldar la deuda con el bien garantizado, otros de su propiedad, o  aún de terceros. En tal caso, como así lo menciona el contenido mismo de la consulta, se realizan "...las valoraciones correspondientes..." para, posteriormente, determinar el banco si acepta o no la proposición. Si se llega a aceptar la dación, ésta se pacta con fundamento en el valor actual del bien, previa determinación pericial. Cualquier diferencia que exista el banco debe requerírsela al moroso con el propósito de que la relación crediticia quede finiquitada, en forma definitiva.

  Es evidente, entonces, la distinción entre el despojo forzoso de un bien, vía remate, con la transmisión voluntaria del mismo, vía dación de pago. En el primer caso el bien se subasta por la base que responde, y aún sin sujeción a tipo, mientras que, en el segundo, se recibe por su valor actual, en caso de anuencia del banco. Es palpable, entonces, la preocupación que motivó al Legislador a promulgar la Ley No. 4631: amparar al ex propietario, garantizándole que cualquier sobrante o remanente le sería devuelto. De manera, pues, que el tratamiento que la ley prevé para el dinero producto de un remate no podría resultar de aplicación para un instituto diverso, como lo es el de la dación en pago”.

 

            Si bien la Ley N° 4631 responde a otros objetivos distintos de los indicados por la Procuraduría en dicho dictamen, sí es lo cierto que no existe una disposición expresa que obligue o faculte al banco para distribuir las utilidades generadas por la venta de un inmueble recibido en dación en pago. En efecto, cuando se propone el proyecto de ley y luego se aprueba por la Asamblea Legislativa, el objetivo era mantener el principio de que los bancos no deben hacer utilidades con los bienes que rematan, porque las utilidades de los bancos deben ser generadas por la actividad financiera, no con la venta de bienes adjudicados en remate. Así, se estimó sano el principio “de que las utilidades que en definitiva se obtuvieren al ser vendidos esos bienes, sean aplicadas en beneficio exclusivo de los ex propietarios y ex deudores, sin provecho alguno para los Bancos, por más que a estos les corresponda asumir las pérdidas cuando se produjeren…” (cfr. Expediente legislativo, folio 68), sin considerar en forma alguna la situación de los bienes recibidos en dación en pago. Al legislador le había preocupado y continuaba preocupado por la situación de los deudores a quien se les remataba el bien, precisamente porque ese proceder forzoso podría tener como objeto bienes productivos.

 

En ningún momento el legislador manifestó preocupación por la venta de bienes inmuebles recibidos por el banco en dación en pago, lo que se explica porque este  es un proceder excepcional. El bien se recibe en pago de una determinada obligación, sus intereses y cualquier otra suma que se deba respecto de esa operación de crédito. Pero se recibe porque el deudor lo propone en pleno ejercicio de su autonomía de la voluntad. La propuesta tiene como objeto extinguir total o parcialmente una  deuda con el banco mediante la sustitución de la prestación; en su caso, impedir un proceso de ejecución forzosa. Y esta extinción se logra mediante el traspaso de la propiedad del inmueble. Si esta es la razón de ser de la dación en pago, quien la propone no puede pretender conservar un derecho de retorno del bien, así como tampoco un derecho sobre el mayor valor que el bien llegue a tener en el futuro. Hay un acto dispositivo que transfiere la propiedad, por lo que el ex propietario no puede pretender tener derechos sobre el bien traspasado voluntariamente. Si posteriores ventas determinan un mayor valor del bien, es lo cierto que ese valor no es consecuencia, necesariamente, de la actuación del ex deudor, puesto que a partir del  traspaso del bien al banco acreedor, es este el obligado a la administración y mantenimiento del bien dado. Los gastos que generare esa administración y mantenimiento son cubiertos por el banco, por lo que no se determina el fundamento para que el ex propietario se beneficie de un mayor valor.

 

            La Procuraduría no desconoce que del concepto de actividad financiera y del principio de especialidad de la entidad financiera, se deriva que la rentabilidad y por ende, utilidades del banco deben ser consecuencia del operar como entidad financiera. En ese sentido, la utilidad del banco debe provenir del ejercicio legítimo de sus facultades como entidad bancaria. No es parte de su actividad la especulación con el mayor precio que pueda obtener de la venta de sus activos, en concreto de los que haya adquirido como consecuencia de los créditos otorgados. No obstante, no existe norma alguna que autorice a devolver al ex propietario el remanente que obtenga por la venta de tales inmuebles. Asimismo, tampoco puede considerarse que esa devolución entre dentro del concepto de operaciones compatibles con la gestión como banco, al punto de que estas impongan la referida devolución. Si ello fuere así, bien podría el ex deudor pretender que el banco debe necesariamente generar un mayor valor con la venta del inmueble.

 

Por consiguiente, mientras el marco normativo no sea modificado, el banco no puede ser constreñido a devolver la referida utilidad.

 

 

CONCLUSION:

 

Por lo antes expuesto, es criterio de la Procuraduría General de la República, que:

 

1.                  La dación en pago es un medio de extinción de las obligaciones, mediante la cual se sustituye la prestación original. Es por ello que debe ser consensual, no teniendo el deudor derecho alguno a imponerla a su acreedor.

 

2.                  La posibilidad de que los bancos estatales acuerden daciones en pago está implícita en el artículo 72 de la Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional,  que impone la venta de los bienes y valores que fueren transferidos a un banco en pago de obligaciones a su favor. Esa transferencia puede ser producto de una dación en pago o de la adjudicación del bien mediante remate.

 

3.                  Puesto que el objeto de la dación en pago es extinguir la obligación crediticia, el valor del inmueble debe comprender el capital, intereses corrientes y moratorios y todos los gastos que la deuda haya irrogado al banco.

 

4.                  El banco está obligado por disposición de ley a vender los bienes inmuebles recibidos en dación en pago.

 

5.                  No obstante, no existe disposición alguna que obligue o autorice al banco a devolver al ex propietario las utilidades que la venta de ese bien genere. El banco debe asegurarse que dicha venta le permitirá recuperar el monto por el cual el crédito fue otorgado, así como cubrir todos los rubros que se derivaren de la obligación o en su caso, de la administración del bien y cualquier deuda que tuviere el ex deudor con el banco. Si una vez cubiertos estos aspectos, quedare un remanente, esté corresponderá al banco, debiendo registrarlo conforme lo disponga la Superintendencia General de Entidades Financieras.

 

Atentamente,

 

 

Dra. Magda Inés Rojas Chaves

Procuradora Asesora

 

MIRCH/mvc

 

 

 

C-260-2008

 

DACION EN PAGO. BIENES INMUEBLES. VENTA POR ENTIDADES BANCARIAS. DISTRIBUCION DE REMANENTES

 

El Auditor General Corporativo del Banco de Costa Rica, en oficio N° AUD-0256-2008 de 26 de junio de 2008, consulta si como parte de una negociación para recibir bienes en dación de pago, se puede incluir una cláusula donde el Banco que recibe el bien en dación de pago se compromete a reconocerle al cliente, luego de la venta del bien y de ser cubiertos todos los rubros adeudados por este, alguna suma de dinero que quedare como remanente.

 

La Dra. Magda Inés Rojas Chaves, Procuradora Asesora, concluye en dictamen N° C-260-2008 de 24 de julio de 2008:

 

1. La dación en pago es un medio de extinción de las obligaciones, mediante la cual se sustituye la prestación original. Es por ello que debe ser consensual, no teniendo el deudor derecho alguno a imponerla a su acreedor.
2. La posibilidad de que los bancos estatales acuerden daciones en pago está implícita en el artículo 72 de la Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional,  que impone la venta de los bienes y valores que fueren transferidos a un banco en pago de obligaciones a su favor. Esa transferencia puede ser producto de una dación en pago o de la adjudicación del bien mediante remate.
3. Puesto que el objeto de la dación en pago es extinguir la obligación crediticia, el valor del inmueble debe comprender el capital, intereses corrientes y moratorios y todos los gastos que la deuda haya irrogado al banco.
4. El banco está obligado por disposición de ley a vender los bienes inmuebles recibidos en dación en pago.
5. No obstante, no existe disposición alguna que obligue o autorice al banco a devolver al ex propietario las utilidades que la venta de ese bien genere. El banco debe asegurarse que dicha venta le permitirá recuperar el monto por el cual el crédito fue otorgado, así como cubrir todos los rubros que se derivaren de la obligación o en su caso, de la administración del bien y cualquier deuda que tuviere el ex deudor con el banco. Si una vez cubiertos estos aspectos, quedare un remanente, esté corresponderá al banco, debiendo registrarlo conforme lo disponga la Superintendencia General de Entidades Financieras.